7 Gründe für Immobilien

1 Kontrolle über dein Investment

Ein großer Vorteil bei dieser Anlagemöglichkeit liegt in der Kontrolle und der aktiven Steuerung deines Investments. Du kaufst einen Sachwert der seit Jahrhunderten als Währung, Sicherheit und Anlage gilt. Du kannst dabei relativ gut die Kontrolle übernehmen. Denn du kannst den Cashflow und auch den Wert deiner Immobilie erhöhen. Durch Ausbau, Umbau, Erneuerung kannst du den Wert teilweise erheblich steigern und auch mehr Geld verlangen. Was wiederum deinen Cashflow erhöht. Mietanpassungen und Darlehensanpassungen können ebenfalls positive Auswirkungen auf deinen Cashflow haben. Die Möglichkeiten sind vielfältig und der Kreativität nur wenige Grenzen gesetzt. 

2 Cashflow

So ziemlich jeder strebt nach passivem Einkommen und dem damit verbundenen Cashflow. Mit Immobilien findet dieser sehr regelmäßig, meist sogar monatlich statt. Wer beim Ankauf auf einige Dinge achtet, der kann jeden Monat positiven Cashflow erwirtschaften. Das passiert, wenn alle Kosten rund um die Immobilie niedriger sind, als die monatliche Miete die du von deinem Mieter bekommst. Das Ganze ist sehr planbar und sorgt dauerhaft für gute Rücklagen für weitere Investitionen. Zusätzlich wertet es den Bankingscore auf. Was dir wiederum gute Bonität für künftige Vorhaben sichert. Später kannst du von dieses monatlichen Einnahmen vielleicht sogar leben oder dein Portfolio an Immobilien ausbauen. Gerade zu den aktuellen Zinsen sind Immobilien eine gute Anlagemöglichkeit.

3 Wertsteigerung

Die ganze Welt strebt nach Wohlstand. Unternehmen stellen Menschen ein und bauen Ihre Standorte aus. Es wird gebaut, Universitäten werden immer besser und beliebter. Die gesamte Infrastruktur speziell in großen und mittelgroßen Städten verbessert sich immer mehr. All das, sowie die allgemeine Wirtschaftskraft, lassen Preise von Wertanlagen steigen. So auch bei Immobilien. Wer sich gut informiert und seinen Standort bezogen auf Deutschland und dann auf den jeweiligen Ort gut wählt, der kann sehr hohe Wertsteigerungen generieren. Eine Eigentumswohnung in Dresden welche ich 2017 für 123.000 EUR gekauft habe, gab es spiegelverkehrt im selben Objekt ein Jahr später für 11.000 EUR mehr. Das sind allein in einem Jahr ca. 9 % an Wertzuwachs. Wenn du dann den vierten Punkt beachtest, ist deine Rendite quasi unendlich. 

4 Der Hebel mit Fremdkapital

Normalerweise nutzt du für eine Investition dein Geld um es zu vermehren. Du kaufst von deinen Ersparnissen beispielsweise Aktien und erzielst damit eine gewisse Rendite, verwendest aber dabei dein Geld.

Bei Immobilien läuft das etwas anders. Der Großteil wird dir von der Bank gestellt. Wenn der Kaufpreis deiner Immobilie bei 100.000 EUR liegt und du 7 % Kaufnebenkosten hast, kostet dich das Investment in Summe 107.000 EUR. Viele Investoren haben nicht mal 50.000 EUR vorhanden. Jetzt bekommst du von der Bank die volle Summe von 107.000 EUR als Darlehen. Wahnsinn! Denn du hast bisher nicht einen Euro aus deiner Tasche genutzt. Jeden Monat tilgst du durch die Miete aber einen Teil des Darlehens. Wenn es im Jahr 2 % sind steigt dein Vermögen somit jedes Jahr um über 2.000 EUR. Und nochmal du hast kein Geld dafür bezahlt.

Manchmal wollen die Banken das du 10 -20 % Eigenkapital einbringst. Aber selbst dann ist die Rendite und Vermögensentwicklung enorm. Die Banken tun dies, da die Immobilie eine enorme Sicherheit darstellt. Ein Wert der nicht verloren gehen kann.

5 Schutz vor Inflation

Für Immobilieninvestoren ist die Inflation Gold Wert. Genialer Satz oder? Immobilien sind Sachwerte. Ein Sachwert steigt zumeist ca. mit dem Wert der Inflation. So gesehen sorgt die Inflation, also die Preissteigerung der Güter für einen Teil der Wertzuwächse deiner Immobilie. Geldwerte hingegen verlieren um den Teil der Inflation an Wert. 

Das bedeutet du bekommst nächstes Jahr für dein gespartes Geld ca. 2 % weniger Leistung. Deine Immobilie hingegen ist ca. 2 % mehr Wert als vorher. Das Ganze hat auch einen positiven Aspekt auf deinen Kredit mit dem du die Immobilie finanzierst. Denn dieser wird quasi auch weniger Wert. Also deine 107.000 EUR Schulden schrumpfen durch die Inflation und durch die Tilgung. Der Sachwert deiner Immobilie bleibt aber gleich. Du lässt also dein Vermögen wachsen und schützt es gleichzeitig. 

Man kann nur immer wieder betonen. Sparer sind die Verlierer. Denn Ihr Geldwert auf dem Konto wird durch die Inflation „aufgefressen“, wogegen Investoren, die mit Schulden Vermögen schaffen immer reicher werden.

6 Abschreibung

Ein weiterer Vorteil den man fast ausschließlich bei der Anlageform Immobilie findet. Denn es wird gesetzlich davon ausgegangen, dass jede Immobilie über Ihren Lebenszyklus an Wert verliert. Das Gebäude nutzt sich ab und wird mit Ende der Nutzungsdauer wertlos. Genau diesen (aus meiner Sicht nicht wahrhaftigen) Wertverlust kannst du als Investor als Kosten geltend machen. Damit minderst du dein zu versteuerndes Einkommen. Im Normalfall gewinnt die Immobilie sogar an Wert, also wirst du doppelt belohnt. 

Das Prozedere nennt man AFA – Absetzung für Abnutzung. Es gibt dabei Unterschiede die sich nach dem Baujahr richten. Bau ab 1925 geht man von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus, also 2 % Abschreibung pro Jahr. Bei einem Bau des Gebäudes vor 1925 geht man von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus, also einer Abschreibung von 2,5 % pro Jahr. Bei Denkmalschutz Objekten gibt es nochmal deutlich höhere Vorteile, jedoch umso mehr auf das du achten musst. 

Auch Kosten wie Anschaffung -und Herstellungskosten kannst du direkt geltend machen. Das können Kosten für Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Architekt und vieles mehr sein.

Dringende Empfehlung an der Stelle! Wende dich an einen Steuerberater und frage, ob er Erfahrung mit Immobilien hat.

7 Steuerliche Vorteile

Es gibt noch weitere Vorteile, die gerade in Kombination verschiedener Situationen richtig interessant werden. Wohnraum ist wichtig für den Staat, denn er schafft es nicht selbst die Bedürfnisse der Bürger zu befriedigen. Also gewährt er Investoren, die dabei helfen Wohnraum zu schaffen und zu erhalten Vorteile in der steuerlichen Betrachtung. 

Du kannst zum Beispiel nach 10 Jahren steuerfrei deine Immobilie verkaufen. Dazu muss die Immobile in deinem privaten Bestand sein und du darfst nicht gewerblich infiziert werden (bspw. durch Grundstückshandel etc.). Also darfst du den Verkaufsgewinn behalten. Angenommen du hast 107.000 EUR für deine Immobile bezahlt. Diese ist nach 10 Jahren 146.000 EUR Wert. Zwischendurch hast du noch ca. 5.000 EUR in eine Modernisierung gesteckt. Also hast du unter dem Strich ca. 34.000 EUR Gewinn gemacht. Zwischendurch hast du durch deinen positiven Cashflow sogar noch einige Tausend Euro verdient und hattest einige steuerliche Vorteile. Wodurch dein realer Gewinn sogar höher ausfallen könnte. Das beste, darauf zahlst du dann keine Steuern.

Außerdem sind einige Wertsteigerungen absetzbar. Ein gutes Bespiel sind Renovierungen oder Erneuerungen beim Interieur der Immobilie. Durch die Einreichung bei der Steuer, ist also die Aufwendung  geringer, als die Steigerung des Wertes deiner Immobilie.