David stellt ein Immobilien Investment vor!

Heute stelle ich euch eines meiner Immobilien Investments vor.

Ich habe in Dresden eine Wohnung gekauft. Der Plan war diese zu vermieten und monatlich einen Betrag zwischen 10 und 50 € + zu erwirtschaften. Einige nennen dies auch Cashflow. Schauen wir mal was dabei herausgekommen ist. 

Das Objekt:

Drum herum gibt es einen großen teils bepflanzten Gartenbereich, der von allen Mietern genutzt werden kann. Es wurden auch etliche Apfelbäume gepflanzt, an denen sich die Mieter bedienen dürfen. Einige Stellplätze stehen zur Verfügung. Unter anderem Tiefgaragenplätze. Sehr gepflegtes Treppenhaus und Kellerbereich. Die anderen Mieter scheinen soweit ich es mitbekommen habe auch in Ordnung zu sein. Unten im EG des Objektes befindet sich noch ein Einzelhandelsgewerbe. Soweit klingt alles spitze. Nun zu den Zahlen.

Die Zahlen:

Die Wohnung ist wie oben beschrieben 55,48 m² groß. Hier die einzelnen Kostenpunkte aufgeteilt.

Soweit so gut. Nun die Zahlen im Detail und mein Investmentcase. 

Ich zeige hier eine meiner ersten Immobilien Investitionen. Damals hatte ich noch nicht alle Kennzahlen auf dem Schirm. Dennoch kann man auch so, wie Du sehen kannst, bereits monatliche Einnahmen generieren. Auch wenn man kein Profi ist.

Du siehst dass der m² Preis nicht ganz so günstig ist, wie ich vor einigen Jahren hätte kaufen können. Auch die Kaltmiete von 9,18 € pro m² war für die Qualität der Wohnung schon relativ hoch. Darauf achte ich natürlich heute viel detaillierter. Also checke ich regelmäßig die Marktpreise in den Gebieten in denen ich investiere. Sowohl für Mietpreise, als auch für Kaufpreise. Dies führe ich auf, um auch zu zeigen, welche Fehler Du vermeiden kannst.

Die Nebenkosten sind in Sachsen etwas günstiger als in anderen Bundesländern. Es standen Mieteinnahmen von monatlich 509,33 € zu Buche. Gegenübergestellt hatte die Wohnung monatliche Kosten von 478,91 €. Das erschien mir relativ hoch. Jedoch wusste ich, dass an dieser Stelle später auch optimiert werden kann.

Die Bank stellte eine 110 % Finanzierung für 1,92 % Zinssatz, 2 % Tilgung und 10 Jahre Zinsbindung zu Verfügung. Dies bedeutet, dass mir tatsächlich alle mit der Anschaffung in Verbindung stehenden Kosten voll finanziert wurden. Also musste ich 0,00 € eigenes Kapital einbringen. Wahnsinn oder?

Wir sehen nach allen Kosten und VOR STEUERN einen Cashflow von 30,42 € pro Monat. Das war zum damaligen Zeitpunkt für mich okay. Die steuerliche Betrachtung lasse ich außen vor, da diese ein wenig mit der persönlichen Situation zusammenhängt. Grundsätzlich werden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, zu deinem Gehalt mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Hier müssen dann noch Themen wie die Grundstücksfläche, Bodenrichtwert etc. beachtet werden. Wenn dich das interessiert, dann kann ich darüber auch genauer berichten. Lass es uns sehr gerne wissen. Wenn ich bei diesem Objekt die steuerliche Betrachtung hinzuziehe, dann ergibt sich ein restlicher Cashflow nach Steuern von ca. 9,36 €. Auch hier sieht man, dass einige Parameter zu teuer „eingekauft“ wurden.

Optimierung im Laufe der Zeit:

Ich konnte die Miete um ein paar % anheben. Achtung hier musste ich mich an die Kappungsrenze von 15 % halten. Hier zu einer detaillierteren Erklärung: Erläuterung gesetzliche Kappungsgrenzen 

Neue monatliche Miete belief sich auf 544,63 €, das entspricht mehr Einnahmen von 35,30 € pro Monat. Des Weiteren konnten die nicht Umlage fähigen Nebenkosten geändert werden. Senkung um 12,00 €, auf 54,00 €. Hier hatte sich ein kleiner Fehler in die Aufstellung des Verkäufers eingeschlichen.

Somit stieg der monatliche Cashflow vor Steuern auf 77,71 €. Was nun für diese Wohnung echt gut ist. Zumal der neue m² Preis für den Mieter bei 9,81 € liegt. Das ist schon oberes Drittel, wenn man Ausstattung und Lage bedenkt. Wenn ich hier noch höhere Einnahmen generieren möchte, dann sollte ich etwas am Wohnraum verbessern. In den nächsten drei Jahren habe ich auch vor, das Bad zu erneuern und die Wohnung zu modernisieren. Dies geschieht in Absprache mit dem Mieter, denn Unzufriedenheit bringt nichts!

Fazit:

Ich habe mit diesem Investment einige Fehler gemacht. Das habe ich erst im Laufe der Zeit mitbekommen. Mich stetig weitergebildet und nach Optimierungsmöglichkeiten gesucht. Was mir dann auch gelungen ist. Heute weiß ich viele Dinge besser und treffe auch bessere Entscheidungen. Dennoch war und ist dieses Objekt für mich super. Denn ich konnte enorm viel daraus lernen.

Warum ich genau dieses eher mittelmäßige Investment vorstelle?

Weil ich zeigen möchte, dass keiner perfekt ist, dass wir alle Fehler machen. Aber wir müssen eben daraus lernen und das Beste daraus machen.

Wenn du Fragen, oder Wünsche hast, dann lass es uns wissen!

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